Tugas Evaluasi Proyek 2

Soal:

Direncanakan di Tanjung Bumi akan dibangun pemukiman pada luas lahan 10Ha. Direncanakan tahap 1 selama empat tahun. Sebelumnya lahan tersebut digunakan sebagai lahan sawah yang menghasilkan Rp. 5 juta/Ha per tahun.

Hasil perhitungan konsultan, untuk keperluan investasi pada tahun pertama dikeluarkan biaya pembelian lahan sebesar Rp 15 juta/Ha dan biaya persiapan lahan sebesar Rp 25 juta/Ha. Biaya lainnya yang dikeluarkan pada tahun ke-1 sampai ke-3 yaitu Rp 400 juta, Rp 500 juta, dan Rp 600 juta. Untuk tahap 1 dari 10 Ha dihasilkan rumah dengan tipe 36/72 sebanyak 15 unit rumah yang akan dijual dengan harga Rp 80 juta, dan tipe 45/120 sejumlah 10 unit rumah dengan harga Rp 125 juta. Jika tingkat DF yang berlaku 12% (kenaikan DF maksimal 15%), hitunglah bagaimana kelayakan proyek pemukiman tersebut?

Tahun	Cost (Rp)	Benefit (Rp)	NB	DF 12%	PV 12%
1	800		-800	0,8929	-714,285714
2	500		-500	0,7972	-398,596939
3	600		-600	0,7118	-427,068149
4		2450	2450	0,6355	1557,019292
Total	NPV				17,06849034
Rp dalamjutaan

Jawab :                                   

Dari tabel diatas dapat diperoleh:

•   NPV (Net Present Value)

Dapat diketahui bahwa nilai NPV nya sebesar 17,068 pada tingkat DF 12%. Hal ini berarti proyek tersebut mampu menghasilkan nilai kini bersih sebesar Rp. 17,068 juta dalam 4 tahun sehingga layak untuk dilaksanakan berdasarkan kriteria NPV.

•   Net B/C

Diperoleh dengan membandingkan jumlah PV+ dengan PV-

            PV+ = 1557,019

            PV-  =  714,29 + 398,60 + 427,07 = 1539,96

            Net B/C = PV+/PV-

            Net B/C = 1557,019/1539,96 = 1,01

Jadi setiap satuan biaya yang dikeluarkan proyek dapat menghasilkan manfaat bersih sebesar 1,01 sehingga proyek layak untuk dilaksanakan.

•   Gross B/C

            Gross B/C = 1557,019/1539,96 = 1,0110775605

Berdasarkan kriteria Gross B/C  dari setiap satuan biaya yang dikeluarkan proyek dapat menghasilkan manfaat kotor sebesar 1,0110775605 yang mana berdasarkan kriteria gross B/C proyek layak dilaksanakan.

•   IRR

NPV bernilai negatif pada DF 13% yakni sebesar -12,737, untuk perhitungannya digunakan rumus sebagai berikut:

IRR = 12% - (13%-12%) {(17,068)/(17,068-(12,737))}

       = 12,57%

       = 13%

Jadi berdasarkan kriteria IRR, kemampuan proyek menghasilkan return yakni sebesar 12,57% dimana IRR > TK DR sehingga layak untuk dilaksanakan.

• Payback Period

Untuk mengetahui payback period atau jangka waktu penerimaan biaya kembali digunakan rumus berikut:

PP = 800 + 500 + 600 / 2450 = 4 tahun

Dalam waktu 4 tahun dapat terjadi penerimaan biaya kembali sehingga proyek layak untuk dilaksanakan.

Tugas Evaluasi Proyek 3

Resume Analisis Kriteria Investasi

 Studi kelayakan proyek pada dasarnya bertujuan untuk menentukan kelayakan proyek berdasarkan kriteria investasi. Kriteria tersebut diantaranya:

1.      Net Present Value = NPV (Nilai bersih kini)
2.      Net Benefit Cost Ratio = Net B/C
3.      Gross Benefit Cost Ratio = Gross B/C (Rasio manfaat biaya)
4.      Internal Rate of Return = IRR (Tingkat pengembalian internal)
5.      Payback Period = PP (Jangka waktu pengembalian modal investasi)

Untuk menentukan layak tidaknya suatu kegiatan investasi digunakan metode Discount Cash Flow, dimana seluruh manfaat dan biaya untuk setiap tahun didiskonto dengan discount factor (DF). Penggunaan discount afctor erat kaitannya dengan preferensi waktu atas uang. Agar seluruh manfaat dan biaya dapat dibandingkan, kedua komponen tersebut harus dinilai dengan nilai kini (present value). Discount factor merupakan alat bantu untuk memperoleh nilai tersebut.

KRITERIA INVESTASI

1.      Net Present Value (NPV)

Merupakan manfaat bersih tambahan (nilai bersih kini) yang diterima selama umur proyek pada tingkat discount factor tertentu

Keterangan

Bt = Manfaat pada tahun t

Ct = Biaya pada tahun t

T = tahun kegiatan (t= 0,1,2,3,...,n), tahun awal bisa 0 atau tahun 1 tergantung karakteristik bisnisnya

i  = tingkat Discount Rate (%)

Indikator NPV:

·         jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak untuk dilaksanakan

·         jika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak untuk dilaksanakan

2.      Net Benefit / Cost Ratio

Net B/C ratio adalah rasio antara manfaat bersih yang bernilai positif dengan manfaat bersih yang bernilai negatif. Dengan kata lain, manfaat bersih yang menguntungkan proyek yang dihasilkan terhadap setiap satu satuan kerugian dari proyek tersebut. Secara matematis dapat dinyatakan sebagai berikut:

·         Net B/C > 1, proyek layak untuk dijalankan

·         Net B/C < 1, proyek tidak layak untuk dijalankan

3.      Gross Benefit – Cost Ratio

Gross B/C ratio merupakan kriteria kelayakan lain yang biasa digunakan dalam analisis proyek. Baik manfaat maupun biaya adalah nilai kotor (gross). Dengan menggunakan kriteria ini akan lebih menggambarkan pengaruh dari adanya tambahan biaya terhadap tambahan manfaat yang diterima. Secara matematis Gross B/C ini dapat dirumuskan sebagai berikut:

·         Gross B/C ratio > 1, proyek layak untuk dijalankan

·         Gross B/C ratio < 1, proyek tidak layak untuk dijalankan

4.      Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah tingkat discount rate (DR) yang menghasilkan NPV sama dengan 0. Besaran yang dihasilkan dari perhitungan ini adalah dalam satuan persentase (%). Sebuah proyek dikatakan layak apabila IRR-nya lebih besar dari opportunity cost of capitalnya (DR). Di dalam prakteknya menghitung tingkat IRR umumnya dilakukan dengan menggunakan metode interpolasi diantara tingkat discount rate yang lebih rendah (yang menghasilkan NPV positif) dengan tingkat discount yang lebih tinggi (yang menghasilkan NPV negatif). Berikut rumus IRR:

5.      Payback Period

Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Proyek yang payback periodnya singkat atau cepat pengembaliannya termasuk kemungkinan besar akan dipilih. Semakin cepat kemampuan proyek mampu mengembalikan biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi proyek maka proyek semakin baik (dalam satuan waktu).

Kelemahan-kelemahan dari metode ini adalah:

1)      Diabaikannya nilai waktu uang (time value of money)

2)      Diabaikannya cash flow setelah periode payback

Untuk mengatasi kelemahan yang pertama maka kadang dipakai discounted payback period. Metode payback period ini merupakan metode pelengkap penilaian investasi.

Dimana:

I = besarnya biaya investasi yang diperlukan

Ab = manfaat bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya

Tugas Evaluasi Proyek 1

Tugas 1 

Mencari Discount Factor (DF) dan Present Value (PV) 11%-14%

Diketahui suatu proyek besar menghasilkan estimasi biaya dan manfaat sebagai berikut:
- umur proyek 6 tahun
- tingkat DF yang berlaku 10% - biaya yang dikeluarkan hanya pada tahun ke-1 dan ke-2 masing-masing sebesar Rp. 500 juta dan Rp. 400 juta
- manfaat yang diterima mulai tahun ke-3 sampai tahun ke-6 masing-masing sebesar Rp. 200 juta, Rp. 300 juta, Rp. 400 juta, dan Rp. 500 juta.

Hitunglah kriteria investasi proyek tersebut dengan empat kriteria NPV, Net B/C, Gross B/C dan PP serta bagaimana kesimpulannya?

Keterangan:

NB = Net Benefit

DF = Discount Factor

PV = Present Value

Nilai PV sendiri didapat melalui rumus:

• NPV

Proyek diatas mampu menghasilkan nilai bersh selama 6 tahun pada tingkat DF 10% sebesar Rp. 100,2 juta, sehingga layak untuk dilaksanakan.

• Net B/C (Perbandingan present value + dengan present value -)

PV+ = Rp 885,5

PV-  = Rp 784,9

Net B/C = (885,5/784,9) = 1,13

• Gross B/C

Gross B/C = Rp 885,1/Rp 784,9 = 1,127

• IRR

IRR = 10% + (15%-10%) {(100,6)/(100,6-(-19,1))} = 14,20%

• Payback Period (PP)

PP = 900/(200 + 300 + 400) = 5 tahun

nilai discount factor (DF) didapat dari tabel diskonto